地震で外壁タイルが剥落!その時、組合がとるべき対処法

都市部で大きな地震に見舞われると数多くのマンションで外壁タイルの一部が剥落したり割れたりする被害を受けます。

広範囲にわたって剥落した場合、管理組合の皆さまは管理会社を通じて分譲会社や施工会社に対して、施工に不備があったのではないかという趣旨の質問をされるでしょう。
ですが、多くの場合、特に調査など行われることもなく、「経年劣化した部分が地震による挙動の影響により剥落したもので、施工上の問題はありません」と断定的な回答が返ってきます。

果たしてこれは正しい判断なのでしょうか?
そもそも周辺にあるマンションでも同じように、外壁タイルが剥落したりしているでしょうか?
周辺のマンションでは同様の被害は起きていないというケースが多いのではないでしょうか?

さくら事務所ではこれまで、外壁タイルが突然剥落したり、大規模修繕工事の着工後、広範囲にわたり浮きがあることが発覚して想定外の追加工事費用が必要になったというご相談を数多く受けてきました。
それらのマンションでは、過去、地震の際に外壁タイルが剥落したことがあるというケースがとても多いのですが、その時に分譲会社や施工会社に確認したが特に施工上の問題はないと回答されていたと言います。

地震の挙動による外壁への影響は、建物の構造や形状、配置された向きなどにより異なるものですが、調査を行うこともなく施工上の問題がないと判断できるようなものではありません。
もちろん、剥落した部分以外におけるタイルの浮きの状態などは、実際に打診調査などを行わない限り目視で確認できるものではなく、建物の築年数などによる違いもありません。

建物全体の外壁タイルの打診調査が必要かどうか?

では、地震発生時に外壁タイルが被害を受けた場合、管理組合としてどのように対処すればいいのでしょうか?

まずは、管理会社を通じて、分譲会社や施工会社に現場を確認してもらいます。
その際に施工上の問題がないのか確認してもらうことはもちろんですが、建物全体の外壁タイルについて打診調査などを行う必要があるのか見解を求めましょう。
調査を行うことが望ましいという判断であった場合には、調査費用について提示を求めると共に、管理組合の費用負担についても合わせて確認するようにしてください。

竣工引渡し後2年以内である場合には、アフターサービス保証の範囲内として、分譲会社などに調査費用の一部または全部の負担について協議の余地があると考えても良いと思います。
また、引渡し後10年以内の場合でも一部負担について、お願いしてみてはいかがでしょうか。

利害関係のない第三者の調査で客観的な判断を

では、分譲会社や施工会社の見解が全面的な調査は不要である場合には、どのように対処すべきでしょうか。

外壁タイルトラブルの専門家の意見としては、外壁タイルに不具合を抱える可能性を確認するために、全面的な調査を実施すべきだと考えています。

調査を実施した結果、外壁タイルの施工に不備があることが確認された場合には分譲会社や施工会社に補修を求め協議を行った場合、竣工引渡し後10年以内の場合には、補修工事の実施や補修工事に要する費用など何らかの負担をしてもらえる確率はとても高く、引渡し後10年を超える場合でも同様の結果となることが少なくありません。

また、分譲会社や施工会社または管理会社に調査を依頼する場合には、調査の方法や範囲、調査の結果について利害関係のない第三者に相談して、意見を求めるようにすることで客観的な判断をすることが可能となります。

これまでに地震の影響で外壁タイルが被害を受けたことで潜在的な不具合が顕在化し、アフターサービスを有効に活用できたケースや大規模修繕工事の前に、タイル施工の不備に気付くことができたために大きなトラブルを未然に防ぐことができたケースは数多くあります。

外壁タイルの剥落は危険を伴う不幸な出来事ですが、適切に対応することで将来の事故や余計な修繕費の支出を避けることができ、不幸中の幸いに繋がるかもしれません。

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