悩み多きマンション管理組合理事さん、解決の糸口は?

マンション管理は歴史が浅く、多くの人達が手探りでどうすれば良いかを考えながら現在の手法が作られてきました。

そもそも分譲マンションは、1953年に東京都が分譲した宮益坂ビルディングが始まりです。その後、民間分譲マンションも登場しますが、管理組合は任意団体で、管理組合の決定事項に従わない住民がいても、強制力がありませんでした。

1962年に区分所有法が施行され、マンションの購入者全員が管理組合員になることが法的に定めらることになりますが、まだ管理規約も管理会社によってまちまちで、マンションごとにルールが全く異なりました。

そこで建設省(当時)が、1982年に標準管理規約をつくって業界団体に通知しました。

ここでようやくマンション管理のルールが全国的に統一されるようになったのです。

管理組合とはなにか

マンションを買った人は、管理組合に入らなければならないと法律で定められていて、管理組合は「共用部や土地の維持管理を行い資産価値を維持すること」を目的としています。

マンションを国だと仮定すると、管理組合員は国会議員で総会は国会にあたります。

管理費・修繕積立金といったいわばマンションの税金の使い道は、マンションの国会である「総会」で決められるのです。

理事会は何をすればいい?

原則としてマンション内の決定は総会で行われますが、細かなことまでいちいち総会を開いて全員で決議するのは手間がかかるし面倒です。

そこで管理組合の中から選ばれた理事によって「理事会」が設立されます。

理事会では、総会で決められたことを実施していきます。

例えば、管理費・修繕積立金の納入状況の確認や、清掃や設備の点検などの管理会社の業務がきちんと行われているかの確認を行ったり、一定の範囲内で日常的な維持管理を行います。

理事会のお悩みの1つが修繕

電球が切れた、ポンプが壊れた、自動ドアが開かなくなったなどで修理を依頼する場合、管理会社にお願いして見積もりをとってもらいます。

思ったより値段が高く、相見積もりをとることもあるでしょう。

しかし電球などの馴染みがあるものならともかく、建築部材の価格や工事費となると、相場を知る人は少ないでしょう。

また、工事費は会社によって変わってきます。会社によって経費の乗せ方が違いますし、その会社が請けている他の工事の量や職人の技量によっても変わってきます。

普段から建築工事に関わる人でなければ、高いのか安いのか適正なのか見分けにくいのが現状です。

管理会社の担当者から理事会に見積もりが提出されても、それが適正価格なのかを判断することは難しく、見積書通りに発注するケースが大半だと思われます。

なぜ足りなくなる?修繕積立金

マンションでは毎月、管理費と修繕積立金が徴収されますが、この修繕積立金が不足する管理組合が増えています。

なぜ長期修繕計画通りに集めているのに、足りなくなるのでしょうか?

そもそも修繕積立金は、販売時に売りやすくするために安値に抑えられているケースが多く、分譲時の設定では足りなくなる場合がほとんどなのです。

中には大規模修繕時に借金をすることが前提の計画になっているマンションもあります。

管理会社が定期的に見直しを行い、総会で報告しているマンションもあります。

しかし大規模修繕の単価はここ5年で2割から3割上がっているにも関わらず、そのままの単価で長期修繕計画表が更新されているケースも多く見られます。

騒音、ペット、タバコ・・・居住者からの要請

マンションに住んでいる人は多様であり、理事会にはさまざまな要請があがってきます。

隣室のタバコの臭いが部屋に入ってくる、上階の人がうるさい、ペットの糞が共用部に落ちている・・・などなど、どのように対応したら良いか迷うケースが多々あります。

また理事会に上がってくる前に、すでに住人同士でトラブルになっている場合もあり、管理会社任せでは解決しないケースも出てきます。
このような問題に、理事会はどのように対応すればよいでしょうか?

管理会社に相談するのも手ですが、果たしてそれが正しいのか?といわれると、管理会社の提案を検証するために、管理会社に頼ることはできません。

専門家を雇うのも手ですが、問題が起こるたびに雇うと費用が高額になってしまいますので、自分のマンションにあった、ちょうどいいサポートサービスを探してみるのもいいでしょう。

自分たちだけでは解決できなかった問題もすんなり解決するかもしれませんし、スムーズな組合運営ができるようになれば、マンションの管理そのものも大きく変わるかもしれません。

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